南京：奔向“强富美高”，房地产如何“解冻”？
近日，江北核心区优质宅地公开拍卖，最终以楼面价1万7/㎡成交，相比2017年年初，同是江北区，地理位置相对较差的地块，成交价也在2万/㎡以上。
与地价强势下调20%不同，房价从2017年年初的2万8/㎡，涨到3万1/㎡，逆势上涨11%。而且由于新房限价，核心区的新盘很快售罄，短期出现断档情况。
对于南京这一轮的暴涨，开发商表现得比购房者，更加理性谨慎。放到全国的环境去看，南京在开发商和购房者心中，投资预期更是冰火两重天——
在开发商的投资视角，单价，意味着每平米的产出预期，于是我们拉出，全国316个重点城市，单价的同比和环比，做矩阵分析。
南京属于“单价环比增速低、同比增速低”的一员，是“冬天型”城市，在全国投资视角下，开发商对这类城市信心不足。
对于购房者置业来说，总价，反映他们对总支出成本的预算，同样，我们做了总价同比和环比的矩阵分析，在全国316城当中，南京位于86个“总价增速环比高、同比低”的城市之列。
在购房者眼里，南京属于“春天型”城市，与全国平均水平相比，购房预期虽不如2017年，但比上个月更好一点。
造成这种“冰火两重天”的局面，有两条导火线——明线是政策调控的影响；暗线则是南京城市升级转型，带来的市场震荡。
01
南京，重拾“江南首府”的荣光
单看长三角城市群的组队情况，南京多少有种“孤家寡人”的味道。上海以长三角老大哥的绝对优势，轻松收割“苏锡常”一带，有马爸爸坐镇的杭州，也不甘示弱，联合绍兴、宁波大搞杭州湾。
但放眼全国，南京的地理优势就出来了——上海辐射有限，杭州又背山面海，南京地势相对平坦，自然而然，承担起联通华东和华中地区的枢纽作用。
加上水系通达，长江穿南京而过，对内，联通马鞍山、芜湖、铜陵、安庆，直至武汉；对外，随着2018年5月， 12.5米深水航道全线贯通，5万吨级别的国际海轮，可直接由海入江，直达南京港，南京将迎来“大港大船”时代。
从“十三五规划”亦可看出，南京作为枢纽城市的觉悟——放大向东开放优势，做好向西开放文章，向东做到“从有到优”，向西做到“从无到有”。
然而，南京的城市首位度0.67，在全国省会城市中，排名倒数第二，直接给这个“合纵连横”的规划，泼了一盆冷水。
具体到人口、经济指标情况，南京2017年经济规模为11715亿元，经济首位度仅为13%，远不及杭州的24%。
人口方面，2017年常住人口为834万，人口首位度仅10%，全省排名第三。反观“制造强市”苏州，无论是GDP占比，还是人口占比，都是全省第一。
提高首位度，是南京发展的必答题。这涉及人口新增长，产业新体系的问题。
具体来看南京的人口数据，近三年，常住人口增长趋于平缓，复合增长率仅为0.3%，外来人口更是逐年减少，平均每年减少5.6万人。
与同等级城市对比，南京人口总规模，处于相对劣势。
但从人口的就业结构来看，南京“信息软件业”就业人口区位商3.49，高于杭州（2.05）、上海（1.96），可见该行业占南京就业市场，绝对的主导地位，且收入颇丰，平均工资14万/年，全市第二，仅次于金融业（20万/年）。
人口总量稳定，外来人口减少，但就业机会变好，说明南京正处内生调整，置换人口阶段， 属于“以质换量”的新增长。
再来看南京在产业上的投入，制造业的投入绝对值最大，2067亿元，但从近三年的增速来看，居民服务业增长了26%，租赁和商务服务业增长了22%，呈快速上升之势。
这也和“南京十三五规划”，提到的“提升服务型经济发展水平”相吻合。也只有服务型经济起来了，南京才能留住更多高端企业和人才。
细分到制造业的各行业，南京在高端装备制造、新能源汽车、生物医药等新兴产业，投资过百亿，可见“培育壮大战略性新兴产业”的力度之大。
虽然在营收上，南京的支柱行业，仍以传统的电子、石化、汽车为主，但近三年，信息软件业，营收增长率高达14%，相当于每年增加174亿，科研技术业，增速也去到12%，每年增加76亿的营收。
按3-5年的投入产出周期计算，南京服务型经济，搭配新兴产业的新体系，将在2021年开始见效，经济实力，人口吸附力都会上一个台阶，南京的首位度自然就会上来。
届时，南京将是全国房企的必争之地， 所以2018-2019年，对开发商而言，是适合投资的年份，等到2020-2021年，会是一个销售大年。
02
市场的新需求
南京奔着十三规划的目标“强富美高”发展，那房地产市场呢？
先看供求情况——2017年南京，仅有2.7万套的存量，存销比4.2，也就是说，2017年的新盘，仅够卖4个半月，库存告急。
加上近三年，南京平均供应8.7套，成交10.5万套，供求比均在1.0以下，说明南京长期供不应求，属于无风险市场。
再看市场结构——我们通过人口预测分析，按照客群的生命周期，划分南京未来五年，总需求结构，其中，南京的首置、第二居所、改善的市场份额最大。
结合2017年成交的市场数据来看，首置市场基本饱和，南京首改存在43%的缺口，度假和二居，基本未被满足，市场有2.5万套的养老度假需求，和3.1万套的二居需求。
从供求和市场结构来看，南京严重供不应求，度假和二居存在缺口，改善需求也很强烈。那么在南京的头部房企，又采取什么布局策略呢？
于是我们选取近3年，均在TOP10榜单内的6家典型企业：万科、保利、新城、中海、弘阳、世茂，拉出他们2017.1-2018.7的成交数据，发现南京的头部房企，主要布局在价值成长区和价值培育区，主打品质刚需和功能改善产品线。
也就是说，开发商现在进入南京，走度假、二居、改善的差异化竞争路线，仍有分一杯羹的机会。
03
土地的新机会
对于准备进入的开发商而言，南京的洼地在哪里？
首先，我们关注的是——南京的城市空间扩张路径，我们根据PIE指标，做了一个简单的聚类计算，可以看出主城区的发展脉络，和延伸趋势。
鼓楼、玄武、建邺、秦淮土地价值已经成熟，正向浦口、栖霞、江宁蔓延，土地价值正处成长期，而到六合、溧水，城区较少，整体片区土地价值仍在培育期，高淳区，相比之下，只有零星的城区，整体属于待发展区。
南京正处于四向扩张阶段，江北、江宁成地产主战场。
未来渐渐郊区化，房地产的主战场从是环绕主城的（区域4）江北新区、江宁非核心区、河西南部等区域，并逐渐辐射（区域5）六合、溧水、高淳等区域。
对于开发商投资而言，找到了南京的空间扩展趋势，接下来就是回答，南京还有多少地，可以储备哪些。
于是，我们通过图形矢量化技术和遥感技术，分析南京剩余的住宅用地指标的分布——
老三区，几乎没有新增住宅用地，建邺也已经接近开发尾声，剩余用地较少。
江宁、浦口、栖霞、雨花台，已成开发商“冲规模”的必争之地：这4个区，正处城市四向扩张的前沿，开发强度较大，属于房地产热点成交区域。
而六合、溧水、高淳用地指标少，开发强度弱，更适合提前储备。
根据规划，六合打算通过机场民用化和城际火车站，完善配套，进而打造成南京副城。具体在空间规划上，南部为副城和产业，北部为文旅度假，中间为南京副城。
所以在项目打造上，六合南面适合建设产业小镇，北面适合建设特色的文旅小镇，产品以迎合本地产业客户的洋房、小高层为主，如果区域内配套较好，打造小镇时，可适当加入特色商业街。
加之，六合库存迅速降低至不足4000套，去化周期只有4个月。预期未来3年，六合年均销售面积190万方，年均销售额353亿，均价约18500元，所以今年尤其适合进入，储备土地。
溧水的规划则是，有序推进建设新型城镇化。具体在空间规划上，以禄口空港和溧水高铁为基础，打造枢纽新城两翼，石湫影视基地、白马农业基地。
从城市发展空间看，溧水是南京下一阶段的发展区域。但配套密度，不及全市平均水平的一半，仍需大量补充，有较长的建设期。
所以，溧水适合打造，都市和田园相结合的产品，且要有一定的配套，以低密改善二居类项目，和居民城镇化刚需类项目为主。
从市场预期看，溧水近2年的放量，和持续的供不应求，使得库存不足2个月。预期未来3年，溧水年均销售面积136万方，年均销售额139亿，均价约10200元。
溧水适合进入，同时开发商要对其较长的培育期，抱有耐心。
高淳处于发展初期，除淳溪新城外，规划以旅游度假为主，自然资源丰富，但配套密度较低，仍需大量补充基础设施。
由于高淳土地出让较少，仅占全市的2%，不会形成大规模的供应，所以项目具备稀缺性，高淳项目，适合打造特色文旅小镇，吸引南京及周边度假、二居的客群。
高淳近两年持续放量，库存迅速降低，去化周期只有4.4个月。预期高淳未来3年，年均销售面积94万方，年均销售额77亿，均价约8200元。
高淳适合进入，但容量不大，开发商需适当控制项目总规模，和每年的流量预期。
综合来看，南京作为东部重要的枢纽城市，正通过人口的置换、服务经济的升级、新兴产业的培育，提升自身的城市首位度，进一步提升城市的能级。
城市四向发展，东南西北都是机会，加上长期供不应求，城市升级带来的中产阶级兴起，购买力提升，市场需求进一步分化，改善、二居、度假缺口较大，市场空间大。
重点是南京土地资源丰富，进入成本相对较低。对于开发商而言，南京无疑是一处大宝藏，2021年将迎来销售大年，2018年正适合进入，储备土地。
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